استثمار الأرض بالبناء عليها من غير مالكها دراسة فقهية في ضوء المذهب المالكي

Abstract

يتناول هذا البحث صورة من صور استثمار العقار تتلخص في أن يقدم أحد الطرفين الأرض، ويتولى الطرف الآخر إقامة البناء، على أن يكون عوض العامل جزءا من الأصل المبني، أو منفعة العقار مدة معلومة، أو جزءا من غلته. تنبع أهمية المسألة من تداخلها مع أبواب الجعالة والإجارة والكراء والمغارسة والشركة، ومن اتصالها المباشر بعقود التطوير العقاري وعقود البناء والتشغيل والإعادة المعاصرة. اعتمد البحث المنهج التحليلي؛ فجمع نصوص المالكية المتفرقة في أمهات المذهب، وأعاد ترتيبها في خمس صور رئيسة، ثم حلل مناطات الجواز والمنع وآثار فساد العقد. انتهى إلى أن الفارق الجوهري بين الصور الجائزة والممنوعة لا يرجع إلى مجرد كون العوض ناتجا عن البناء، بل إلى مدى انضباط محل العمل والعوض والأجل، وإلى انتقال حصة معلومة من الأصل أو ثبوت منفعة منضبطة، بخلاف المشاركة في غلة مجهولة الوجود والقدر من غير شركة في الأصل. كما تبين أن إلحاق البناء بالمغارسة ليس قياسا شكليا؛ بل يقوم على اتحاد معنى تنمية أصل ثابت بعمل عامل مقابل حصة معلومة من الأصل بعد تحقق الصفة. يقترح البحث ضوابط لصياغة العقود المعاصرة، أهمها: وصف المشروع وصفا نافيا للنزاع، وضبط مدة الانتفاع وآلية استرداد التكلفة، وبيان تبعة الهلاك والصيانة، واستبعاد العوض المبني على غلة مجهولة مجردة.